我市著力推進物業管理全覆蓋試點,四級物業管理監督機制已形成

（轉自蘭州新聞網）

        物業服務與百姓生活息息相關，記者11月5日獲悉，我市以“物業管理服務年”活動為載體，著力推進物業管理重心下移，基本形成了社區、街道、縣區和市級房地產主管部門組成的“四級物業管理監督機制”，全市“物業管理全覆蓋”試點已在城關區率先啟動。
    物業管理被形象地喻為至關重要的“幕后英雄”，作為樓盤品質的重要組成部分，物業服務水平已經成為消費者選擇樓盤時的重點考量標準。今年以來，物業服務管理在金城老百姓中逐漸變得耳熟能詳，這得益于在全市范圍內開展的“物業管理服務年”活動。如何打造令老百姓滿意的物業，讓市民生活得更加舒心？2013年新年伊始，提升物業管理服務質量這個很多人認為的“小問題”，卻走上市委、市政府主要領導的工作單。
    “自下而上”方便居民 四級物業管理監督機制形成
    今年1月，市政府辦公廳正式下發《物業管理服務年活動實施方案》，拉開全市物業管理服務年活動的序幕，一個由市政府分管領導任組長，市房產、建設、物價等市直部門組成的物業管理服務年活動領導小組隨即成立。明確了各相關部門和單位的分工責任、工作職責和主要任務。1月10日，“蘭州市物業管理服務年”活動全面啟動。市房產局和蘭州物業管理協會共同向全市物業企業發出倡議，號召全市物業企業積極參與，努力提升自身服務質量。物業管理服務年活動迅速在全市上下開展起來。
    鑒于我市2001年出臺的相關物業管理辦法已不能滿足行業快速發展的實際，市房產局廣泛調研，在借鑒外省地方性法規的基礎上，制定了《蘭州市物業管理規定》，經市政府常務會議討論通過正式頒布實行，彌補了當前我市物業管理相關制度的不足，明確行業監管重心下移和相關責任主體，還增加了對違規企業的罰則。
    管理重心下移是我市物業管理“新規”的最大特點，依據新規定，縣(區)房地產行政主管部門負責本轄區內物業管理，具體負責轄區內物業服務企業資質初審、服務質量監督、住宅室內裝飾裝修監管、物業項目招投標監管、投訴處理、動態考核、行業精神文明建設等。街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責本轄區內業主大會成立和業主委員會選舉的組織、指導工作，指導、監督業主大會和業主委員會依法履行職責，依法處理物業管理糾紛。社區協助街道辦事處、鄉(鎮)人民政府指導和監督社區內業主大會、業主委員會、物業服務企業開展工作。在發生物業糾紛時，采取社區、物業服務企業、業主委員會(業主代表)三方協商機制。市房產局有關負責人在接受記者采訪時表示，物業管理規定最大變化就是“沉到底”，通過地方法規的形式，明確賦予了街道辦事處在物業管理活動中的基礎作用，而房地產行政主管部門則負責全市物業管理活動的監督管理?！澳壳?，市房產局物業管理處僅保留了物業管理12項職能中的3項，即物業企業資質復審、住宅專項維修資金監管和行業協會的指導管理，其余9項全部下放到縣區和街道社區，職能下放比例達到75%?！笔蟹抗芫治飿I處袁立銘處長介紹說。
    今年7月，對蘭州市物業管理及物業行業發展而言有著里程碑式的意義。7月12日，新組建的市物業管理辦公室正式掛牌運營，成為全市物業管理的專門機構，主要負責協調全市物業投訴，查處物業企業違規行為，負責物業管理方面的項目管理、物業管理數據的統計匯總以及維修資金歸集使用等。與此同時，近郊四區政府也陸續設立了專門的物業管理辦公室，并在街道、社區組建專門的物業管理機構。一個由社區、街道、縣區和市級房地產主管部門組成的“自下而上”的四級物業監督機制已初步完備，逐步形成“逐級管理、層層負責”的物業管理新格局。
    以前，由于區級房地產行政管理部門沒有物業管理職能，涉及物業管理方面的問題全部由市房產局物業管理處來解決。面對全市600余家物業企業，6400多萬平方米物業托管面積，以及220萬受益服務對象，僅靠一個職能處室對全市物業行業進行全方位管理，在體制上和實際工作中都存在著很大的困難?！艾F在，住戶有物業方面的糾紛或申訴需求，就可以直接到所在社區服務中心向社區專干或至轄區街道物業管理辦公室進行反映，不再像以前一樣感覺‘有苦無處訴’了。所反映的問題由社區和街道協調進行快速及時的解決，通過職能管理，真正使蘭州市的物業管理跨上一個新臺階?！笔蟹抗芫治飿I處工作人員如是表述。
    提升從業人員水平專題培訓開展“傳幫帶”
    4月11日上午，《蘭州市物業管理規定》培訓班在城關區政府開班，來自城關區24個街道和社區的近80名工作人員參加了學習培訓，這是物業管理服務年活動啟動以來市房產局舉辦的首期專題培訓班，由此拉開“傳幫帶”的序幕。
    物業管理職能下放后，盡快解決縣區物業主管部門和街道社區“接不住”的問題迫在眉睫。而要深入貫徹并推進“物業管理服務年”的各項工作，全面落實《蘭州市物業管理規定》，提升街道社區工作人員的政策水平和管理能力是至關重要的一環。但對新接手物業工作的街道和社區來說，光有專題培訓還遠遠不夠。為此，在實際工作中，市房產部門加強對縣區和街道工作人員的指導，相應處室深入矛盾糾紛現場，指導縣區和街道工作人員開展工作，口傳心授工作經驗和處理問題的技巧，幫助基層物業管理人員盡快進入角色，適應崗位開展工作。與此同時，還向縣區物業行政主管部門移交本轄區物業企業和住宅小區清冊。
    “街道社區物業管理人員今后要直面物業
    糾紛和矛盾，所以必須具備物業管理專業素質，諳熟物業行業的政策和法規，并有一定的處理問題的能力，這是我們接連舉辦專題培訓班的原因?！辈稍L中，市物業管理辦公室主任張慶貞這樣介紹。
    在提升基層物業管理人員素質的同時，市房產局還著眼于全市物業服務行業的長遠健康發展，加大對物業企業管理人員的培訓。今年4月27日，蘭州市物業服務企業經理研討班在市房管學校如期舉行，來自我市各大物業企業的80多名管理經理參加了首期研討班，碰撞觀點，交流經驗，在物業行業引發一輪創新服務和經營理念的“思想革命”。據了解，今年以來，市房產局已對城關、七里河、西固、榆中等縣區的430多名基層物業管理人員進行了培訓。
    物業管理矛盾重重，一方面企業抱怨收不到物業費無法開展正常服務工作，另一方面，小區居民覺得物業服務不夠好，物業費交得很冤枉。事實上，這種物業管理的惡性循環現象在各大城市普遍存在。作為社區建設的重要基礎，良好的物業管理服務是創建文明小區的前提條件。市房產局以“傳幫帶”活動為載體，通過大量案例引證，引導街道社區依法履行職責、依法處理矛盾糾紛，為和諧社區構建奠定基礎。
    “物業管理全覆蓋”率先在城關試點
    按照市委、市政府的統一部署，“物業管理全覆蓋”在首善之區城關先行試點，完成后將逐步向全市推廣。立足于市上對城關區物業管理工作的要求和廣大群眾改善居住環境的美好愿望，城關區政府日前制定下發了《城關區物業管理全覆蓋工作實施方案》，由此拉開我市物業管理全覆蓋的大幕。
    作為全市經濟文化的重心，城關區不僅是城市發展的中心區，同時也是超負荷運行的老城區，區內集中著一大批舊式樓院和小區，這些年代久遠的住宅區，因種種原因或成物業管理的盲區，或成“棄管”樓院，進而成為滋生糾紛引發社會問題的“溫床”?！爸攸c突破，先行試點”，城關區率先在物業管理服務年活動中推出實招，展開全市物業管理全覆蓋的有益探索。依據計劃，從今年起，城關區將以提升物業服務質量和‘三不管’樓院綜合整治為重點，完善基層物業管理機制，利用3年時間，對全區374處老舊小區及‘三不管’樓院進行綜合改造，力爭在2015年底前率先實現全區物業管理全覆蓋。
    城關區房產局工作人員介紹說，“各街道是小區物業全覆蓋工作的責任主體，社區是落實主體，將按照市場化運作模式，堅持推行商品住宅小區由專業物業公司管理服務；對暫不具備市場化物業管理服務條件的樓院，由街道社區負責提供‘五個有’的基本物業服務，即有治安防范、有清掃保潔、有綠化養護、有物業維修、有停車管理。同時，加大物業管理全覆蓋工作宣傳力度，分區域、分層次、分類型推進物業管理全覆蓋，逐步轉變居民物業消費觀念，切實提高物業費收繳比例，實現契約化管理?！苯衲?，將建立健全物業管理組織機構，探索建立物業公司與街道、社區、樓院長等基層組織建設相互溝通、共同管理的新路子。對轄區內各物業項目進行摸底登記，全面了解物業管理現狀，包括專業化物業管理覆蓋率、單位后勤化自管情況、業主自管情況、棚戶區面積、需改造的老舊小區和“三不管”小區數量、改造資金等，制定全面改造計劃和進程安排，開展“三不管”樓院的改造和物業管理服務。
    目前，城關區物業管理全覆蓋情況調查摸底已全面鋪開，各街道正在對轄區內物業管理現狀展開全面調查，“包括專業化物業管理覆蓋率、單位自管情況、業主自管情況、棚戶區面積、需改造的老舊小區和‘三不管’小區數量、改造資金等，都要摸清底數，為下一步在全市推廣積累經驗?！庇浾卟稍L中獲悉，城關區物業管理全覆蓋已經率先在五泉路、酒泉路和白銀路街道進行試點，居民住宅小區將根據實際情況分為有物業管理的小區、正在改造的棚戶區和“三不管”樓院三種類型。對一類進行完善提升；二類在改造完成后完善物業管理；三類列入計劃分步改造，物業管理企業進駐樓院實施管理服務，改善居民生活環境。目前，已經有98個樓、幢、院，共計34.09萬平方米的原“三不管”院落引入了專業化的物業公司進行服務試點。